'수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것입니다. 

이 경우 매수인은 대금감액을 청구 할 수 있고, 매수인이 계약당시 이를 알지 못하고(선의의 매수인) 이를 알았을 경우 매수하지 않았을 경우에는 계약전부를 해제 할 수 있으며, 더불어 손해배상도 청구 할 수 있습니다.

다만 선의의 매수인인 경우 수량부족사실을 안날로부터 1년 이내에 권리를 행사 할 수 있습니다.

제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

관련 대법원등 판결

1. 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결 [손해배상(기)]]

[1] 민법 제574조에서 규정하는 '수량을 지정한 매매'라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다. 

[2] 일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다. 

2. 대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결[손해배상(기)]

부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다. 

3. 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결[손해배상(기)]

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조는, 민법 제667조 내지 제671조에 따른 담보책임이 집합건물에도 적용됨을 규정하는 것인데, 위 민법 각 규정에 따른 담보책임은 건물의 건축 상의 하자에 관한 것으로, 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 하는 규정이 있다고 하여 대지부분의 권리상의 하자에까지 적용되는 것이라 하기 어렵다. 

[2] 수량지정매매에 있어서의 매도인의 담보책임에 기한 매수인의 대금감액청구권은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 이내에 행사하여야 하며, 여기서 매수인이 사실을 안 날이라 함은 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.

[3] 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약은 이른바 수량을 지정한 매매라 할 것이다.

[4] 아파트 분양 시 공유대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정매매로 보아 공유대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액청구권을 인정한 사례. 

4. 서울고법 1994.10.11. 선고 94나3041 [손해배상(기)]

가. 주택건설촉진법 등의 규정취지와 입주자모집공고의 성격 등에 비추어 보면, 주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 이는 대량의 주택공급거 내에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기위한 절차로서, 사업주체로서는 특단의 사정이 없는 한 당첨자와의 분양계약 체결 시에 입주자 모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되는 것이며, 주택공급에 관한 규칙 제19조 제4항에서는 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적), 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으므로, 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약상 공유대지면적에 관하여는 입주자모집공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 보거나, 공유대지의 배분면적은 분양공고상의 면적이 보충적인 기준이 된다고 보는 것이 이치에 합당하고 이 경우에는 입주자모집공고상의 공유대지면적이 약정분양면적이 된다고 볼 것이다.

나. 일반적으로 건물이 완공되기 전에 몇 개의 평형별로 유형화된 대량의 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 수요자들이 계약목적물의 실제 현황을 확인할 수는 없는 것이고, 다만 장차 건립될 아파트의 대체적인 위치와 입주자모집공고상의 평형별 면적 및 공유대지면적에 따라서 분양신청을 하고 그 후 추첨을 거쳐서 분양계약이 체결되는 것이며, 분양신청자들이 계약목적물의 구체적인 위치(동, 호수)를 선택할 권한도 없는 것이므로 계약목적물의 특정은 주로 계약 당시의 약정공유대지면적과 아직 완성되지 아니한 아파트의 평형별 면적에 의하여 결정되고, 또한 입주자모집공고 후에는 사업주체가 임의로 세대당 단위면적이나 공유대지면적을 변경할 수 없도록 되어 있고, 나아가 아파트 분양가격을 결정함에 있어서도 건물 면적에 따른 평당 단가를 기준으로 산정되었으므로 아파트 분양계약상 평형별 건물면적이나 공유대지면적의 기재가 단순히 계약목적물을 특정하기 위한 방편에 불과하다고는 할 수 없고, 아파트 분양계약은 그 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 그 대금도 그 면적을 기준으로 하여 정한 경우로서, 이른바 수량을 지정한 매매에 해당한다.

다. 아파트의 분양가격을 정하는 데 있어 건물공사비와 대지공사비 부분 등을 합한 공사원가에 이윤을 붙여서 총공사비를 산정하고 이를 아파트 총건물면적으로 나누어서 아파트 건물 평당 단가를 산출함으로써 이를 기초로 하여 아파트 분양가격을 산정한 경우에는 대지 및 건물 부분에 대한 공사이윤이 동일하다고 추정하여 분양가격 중에서의 대지가격을 총공사비 중의 대지공사비의 비율에 의하여 역산하여 계산할 수 있다 할 것이므로 아파트 분양가격을 기준으로 한 공유대지면적 부족분의 대금은 위와 같이 산정된 대지분양가격을 기초로 하여 계산하여야 할 것이다.

라. 아파트의 전매자들은 당초의 분양계약자들로부터 완공된 아파트를 등기 당시의 현황대로 매수한 것으로 보아야 할 것이므로 아파트 공유대지면적이 분양계약상의 면적보다 감소되었다 하더라도 이는 당초의 분양계약자들과 사업주체 사이의 담보책임의 문제로 돌아가고, 위 아파트의 전매자들로서는 직접 분양계약상의 권리에 기하여 그 대금반환을 구할 수는 없다.

마. 아파트 분양계약은 사업주체가 다수의 분양신청자들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 정형화된 계약서에 의하여 이루어진 것인데, 분양계약서상 공유대지에 대한 공부정리 결과 공유대지의 증감이 있을 경우 그 부분에 해당하는 대금의 반환이나 추가지급을 서로 청구하지 아니하기로 한 특약조항은 분양면적의 변경권을 사업주체에게 일방적으로 부여하고, 불가피한 면적의 증감에 대하여서 분양신청자들이 예상할 수 있도록 그 사유와 정도를 사전에 정하여 명기하지도 아니하고 사업주체가 자의로 변경할 수 있도록 정하고 있을 뿐 아니라 상당한 이유 없이 사업주체의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것이어서 분양신청자에게 부당한 피해를 줄 우려가 있으므로 형평의 원칙 및 신의칙상 무효이다.

윤대기 변호사 (인천지방변호사회소속)  webmaster@ecumenian.com

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